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Steuer - Umsatzsteuer
Immobilien und Umsatzsteuer
Der Immobilienerwerb unterliegt grundsätzlich keiner
Umsatzsteuer. Wenn Sie ein unternehmerisch genutztes
oder umsatzsteuerpflichtig vermietetes Objekt kaufen, kann es jedoch
sein, dass der Verkäufer auf diese Umsatzsteuerbefreiung
verzichtet; er zur Umsatzsteuerpflicht sozusagen optiert.
Der
Verkäufer wird im Regelfall zur Umsatzsteueroption drängen,
wenn er in dieses Objekt investiert hat und die gezahlte Umsatzsteuer
vom Finanzamt rückerstattet haben will bzw. sich diese bereits hat
erstatten lassen.
Die Absicht der Ausübung der Umsatzsteueroption
muss der Verkäufer bereits in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen.
Kommt es seitens des Verkäufers zu einer Option, unterliegt das
Grundstücksgeschäft der Umsatzsteuer. Steuerschuldner ist in
diesem Fall nicht - wie Sie vielleicht vermuten - der optierende
Verkäufer, sondern Sie als Käufer.
Die Finanzverwaltung erhebt
die Umsatzsteuer als eine Art "Quellensteuer" direkt beim
Kaufpreiszahler. Dieser muss die Umsatzsteuer beim Finanzamt anmelden und
abführen.
Die Umsatzsteuer gehört im Fall der Umsatzsteueroption
nicht zum Kaufpreis. Dies bedeutet, dass weder im notariellen Kaufvertrag
noch in einer eventuell separaten Rechnung des Verkäufers die
Umsatzsteuer extra ausgewiesen werden darf. Sie als Käufer schulden die
Umsatzsteuer - wie die Grunderwerbsteuer - zusätzlich zum Kaufpreis.
Auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft auf den Käufer muss
der Notar in der Kaufurkunde ausdrücklich
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hinweisen. Zur
Umsatzsteuerpflicht optieren kann der Verkäufer nur, wenn Sie als
Käufer ebenfalls Unternehmer sind, der Umsatz also für Ihr
Unternehmen ausgeführt wird.
Unbeachtlich ist allerdings, ob der
Käufer, der als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts gilt, zum
Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Bedenken Sie, dass Sie die auf
den Kaufpreis gezahlte Umsatzsteuer nur dann vom Finanzamt zurück
erhalten, wenn Sie die Immobilie weiterhin entweder selbst zur
Ausübung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze nutzen oder
umsatzsteuerpflichtig vermieten können.
Andernfalls wird die
Umsatzsteuer für Sie zur Definitivsteuer. Ich berate Sie gern im
Hinblick auf die Vor- und Nachteile einer Umsatzsteueroption seitens
des Immobilienverkäufers.
Vorsteuer
Die Umsatzsteuer wird interessant, wenn es um den sog. Vorsteuerabzug
bei Wohn- und Geschäftshäusern geht. Hier gibt es für den
Steuerpflichtigen eine günstige Rechtsprechung vom BFH
(Bundesfinanzhof), die von der Finanzverwaltung nicht beachtet wird
(abweichendes Schreiben des Bundesfinanzministeriums). Hier sollten
Sie sich in jedem Fall von einem Steuerberater vertreten lassen.
Das
gleiche gilt für eine bis vor 10 Jahren errichtete Immobilie, die
teilweise selbst genutzt wird. Auch hier können Sie noch durch den
Vorsteuerberichtigungszeitraum von der günstigen Rechtsprechung
profitieren.
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