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Steuer - Grunderwerbsteuer
Immobilien und Grunderwerbsteuer
Zum Vorteil eines jeden Käufers einer Gebrauchtimmobilie betrachtet
das Finanzamt Einrichtungsbestandteile einer Wohnimmobilie und sonstige
Zubehörgegenstände als separate Wirtschaftsgüter.
Diese
Unterscheidung dient in erster Linie der richtigen Festsetzung der
Grunderwerbsteuer; wirkt sich aber auch für die Grundbucheintragung
Kosten mindernd aus. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
ist der Kaufpreis für den Grund und Boden mit Gebäude, der in
der Notarurkunde genannt ist. Nach diesem Betrag richtet sich auch das
Grundbuchamt.
Nicht grunderwerbsteuerpflichtig sind Aufwendungen für
Einrichtungsgegenstände, die der Käufer mit übernimmt. Das
Finanzamt kann Einbauschränke, Einbauküchen,
Beleuchtungskörper, Regale oder den zur Wohnung passenden Teppich
usw. jedoch nur dann als separate und nicht der Grunderwerbsteuer
unterliegende Wirtschaftsgüter aussondern, wenn dem notariellen
Kaufvertrag eine Auflistung über die mit gekauften
Einrichtungsgegenstände mit dem jeweiligen Preis beiliegt.
Werfen
Sie außerdem beim Erwerb einer Eigentumswohnung einen Blick in die
Protokolle der Eigentümerversammlung. Hieraus ergeben sich
Informationen über die zur Wohnung gehörende anteilige
Instandhaltungsrücklage bzw. lassen Sie sich diese vom Verkäufer
ausweisen. Auch auf diese müssen Sie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie
keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Sprechen Sie vor dem Notartermin mit uns. Wir können Ihnen sagen, was
Sie alles neben Rücklagen und Mobiliar in die Kaufurkunde aufnehmen
sollen, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Rücklage und übernommenes
Mobiliar machen schnell 10 % des Kaufpreises aus. D. h. für Sie 10 %
Grunderwerbsteuer gespart!
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Immobilien und Erbschaftssteuer + Schenkungssteuer
Bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer geht es um die Immobilienbewertung.
Es gibt einerseits Fälle, wo der steuerliche Wert einer Immobilie
unterhalb des Verkehrswertes liegt. Hier lassen sich durch die
Übertragung von Immobilien hervorragend Erbschafts- bzw.
Schenkungssteuer sparen.
Leider kommt es aber vermehrt auch zu einer
Überbewertung von Immobilien. Ich kann aus der Praxis sagen, dass
Preisrückgänge von 30 - 50% im Berliner Grundstücksmarkt
seit 1996 der Regelfall sind. Die Finanzbehörden gehen aber immer
noch (per Gesetz) von den viel zu hohen Bodenrichtwerten 1996 und von
einer standardisierten Wertermittlung aus, ohne die Besonderheiten
Ihrer Immobilie zu berücksichtigen.
Folgende Punkte können
aber den Wert Ihrer Immobilie erheblich schmälern: Altlasten,
Denkmalschutz, Baulasten, Dienstbarkeiten, Erschließungskosten,
Sanierungsbedürftigkeit usw.
Sie haben die Möglichkeit, sich gegen den zu hohen Ansatz mit
einem sach- und fachgerechten Gutachten zu wehren. Steuerersparnisse
z. B. bei der Erbschaftsteuer von 30.000 Euro und mehr sind keine
Seltenheit. Die Kosten für ein Wertgutachten eines Mehrfamilienhaus
von ca. 2.000 Euro sind daher gut investiert. Sie können insbesondere
in folgenden Fällen beachtliche Steuerersparnisse erzielen:
- Erbschaft/Schenkung: Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts
- Entnahme bzw. Einlage einer Immobilie aus bzw. in einen Betrieb
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden, Gebäude und Modernisierung
- Vorsteueraufteilung bei Herstellung einer Immobilie
- Abschreibungsbasis für Immobilien in den neuen Bundesländern
- Bemessungsgrundlage für die Investitionszulage
- Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage
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Alle Gutachten werden in Zusammenarbeit mit einem technisch versierten
Diplom-Sachverständigen (DIA), zertifiziert nach DIN EN 45 013,
kompetent nach anerkannten Grundsätzen und gesetzlichen Bestimmungen
erstellt.
Die fachliche Zusammenarbeit eines Sachverständigen mit
einem Steuerberater kommt Ihnen zu Gute. Ich war u. a. Dozent beim
Zertifikatslehrgang "Qualifizierung von Sachverständigen für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und
Beleihungswertermittlung". Dieser Lehrgang wurde von der IHK Berlin
in Zusammenarbeit mit dem Verband der vereidigten Sachverständigen e.V.
Berlin und Brandenburg sowie dem RDM und VDM durchgeführt.
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