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Immobilien Aktien / Fonds - Tipps
Modelle und Tipps
Modell:
Ab ca. 10.000 Euro Mindesteinlage können Anleger in einen geschlossenen
Immobilienfonds einsteigen. Die Laufzeit der Fonds ist unbefristet. Jedoch werden
diese in der Regel nach 10 bis 20 Jahren durch Gesellschafterbeschluss aufgelöst.
Nach Wegfall der Sonderabschreibungen gibt es derzeit vor allem Beteiligungen an
deutschen Gewerbeimmobilien, aber auch an Gebäuden in Holland und in den USA am
Markt. Anleger profitieren von hohen Renditen in Holland und USA. In Deutschland lohnt
der Einstieg nur an lukrativen Standorten.
Steuervorteil:
Die meisten inländischen Immobilienfonds machen Anfangsverluste von bis zu 50 Prozent
der Fondseinlage. Ein Anleger mit einer 50.000 Euro-Beteiligung kann bis zu 13.500 Euro
Steuern vom Finanzamt erstattet bekommen. Veräußerungsgewinne von Immobilien sind
nach zehn Jahren steuerfrei. Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne
aus niederländischen Immobilienfonds sind nahezu steuerfrei. Wer in
US-Immobilienfonds investiert, muss seine Ausschüttungen nach Abzug eines Freibetrages
mit maximal 40 Prozent und seinen Veräußerungsgewinn mit höchstens 20
Prozent versteuern. In Deutschland sind die Einkünfte steuerfrei. Allerdings erhöhen
die ausländischen Einkünfte den Steuersatz des Anlegers und belasten so
sein übriges Einkommen (sog. Progressionsvorbehalt).
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Chancen:
Deutsche Immobilienfonds schütten durchschnittlich 5 Prozent der Anlagesumme aus.
Bei Holland-Fonds gibt es ca. 7 Prozent. Anleger von US-Fonds bekommen ebenfalls ca. 7
Prozent. Steigen die Immobilienpreise, wird der höhere Verkaufsgewinn
ausgeschüttet.
Risiken:
Die Rendite hängt von den Mietpreisen und Leerstand in den Gebäuden ab. Beides
ist bei Gewerbeimmobilien stark von der Konjunktur abhängig.
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Marktsituation
Die Immobilienpreise in Berlin sind gegenwärtig von ihren Höchstständen
Anfang der 90er Jahre weit entfernt und liegen deutlich unter dem Preisniveau anderer
deutscher und europäischer Großstädte. Während dies bei
Gewerbeimmobilien und Neubauten mit einem niedrigen Mietzins einhergeht bzw. darauf
beruht, hat sich der Mietzins bei Altbauten, die zu Wohnzwecken genutzt werden, nicht
wesentlich reduziert und sogar teilweise erhöht. Derartige Altbauten bieten daher
gegenwärtig im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt eine
überdurchschnittliche Rendite. Daneben werden Instandsetzungsmaßnahmen
staatlich durch verbilligte Kredite und Investitionszulagen noch
gefördert.
Zugleich liegen auch die aktuellen Hypothekenzinskonditionen so deutlich unter dem
langjährigen Durchschnitt, dass man von einer ausgesprochenen Niedrigzinsphase
sprechen kann.
In steuerlicher Hinsicht ermöglicht die neue Rechtsprechung des
Bundesfinanzgerichtshofes (weiter BFH) bei Erwerb eines Erbbaurechts mit
Erbbauzinsvorauszahlung, diese Vorauszahlung sofort als Werbungskosten in Ansatz zu
bringen. Dies führt dazu, dass sozusagen die Anschaffungskosten für das
Grundstück die Einnahmen mindern und damit die Steuerlast senken. Daneben
besteht grundsätzlich die Möglichkeit in Sanierungsgebieten bzw. bei Denkmalschutz
die als "10 x 10" bekannt gewordenen erhöhten Absetzungen in Ansatz zu
bringen.
Aufgrund dieser idealen Bedingungen erscheinen gegenwärtig Investitionen in
Berliner Bestandsimmobilien aussichtsreich. Man könnte sogar sagen, dass sich eine
Geldanlage in Immobilien wenn, dann jetzt rechnet.
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