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Immobilie als Anlage - Finanzierung
Die Finanzierung ist das Wichtigste, denn ohne Finanzierung
ist ein Immobilienkauf heute selten möglich. Bevor keine
Bank oder andere gefunden wurden, welche die Finanzierung des
Kaufes übernimmt, ist das Kaufen einer Immobilien sehr
fahrlässig und nicht zu empfehlen.
Die meisten Immobilien werden nicht in Bar bezahlt oder von der
Familie finanziert, sondern von einer Bank. Diese Art der Finanzierung
nennt man "Hypothekendarlehen".
Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um durch Grundpfandrechte
auf eine oder mehrere Immobilien besichertes Darlehen. Dies bedeutet,
wenn das Darlehen nicht mehr getilgt wird, hat die Bank das Recht die
Immobilie als Sicherheit einzusetzen und zu verkaufen oder im schlimmsten
Fall zu versteigern. Solange also das Darlehen gewährt ist, steht
die Bank im
Grundbuch
und nutzt sie als Sicherheit.
Sollten diese Sicherheiten nicht reichen, wird ein so genannter
Bürge hinzugezogen. Dieser Bürge steht dann dafür ein,
wenn ein Schuldner die Tilgung an die Bank nicht mehr tragen kann.
Erst wenn der Bürge dies auch nicht schafft, wird ein Verkauf oder
eine Versteigerung eingeleitet.
Grundsätzlich gilt: Wenn das Objekt nicht als Sicherheit reicht
und ein Bürge hinzugezogen werden muss, sollte die Finanzierung
überdacht werden. Denn dann könnte der Kaufpreis zu hoch
oder der Bedarf an Fremdmittel durch Nebenkosten/Renovierungen
etc. zu hoch.
Es wird grundsätzlich im Bankenwesen auf Grund der unterschiedlichen
Systematik zwischen einer
privaten
Immobilienfinanzierung
und einer
gewerblichen
Immobilienfinanzierung unterschieden.
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Bei Finanzierungen sind zwei Wichtige Zahlen zu Grunde zu legen. Das eine
ist der Zinssatz und das andere ist die Tilgung. In der Regel wird zu
dem
aktuellen Hypothekenzinssatz eine Tilgung von 1 % vereinbart. Ein
paar
Beispielrechnungen zur Finanzierung bzw. die mtl. Belastung
hängt unter anderem vom vorhandenen Eigenkapital ab. Es wird
empfohlen, mindestens 20 % Eigenkapital zu besitzen.
Wenn es sich um eine Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage
handelt, spielen für die Bank natürlich die Erlöse eine
Rolle. Dann geht es darum die Mieterlöse darzulegen und/oder bei
nicht vermieteten Wohnungen einen Mietspiegel aufzuzeigen. Dann sollte
glaubhaft dargestellt werden, dass die Wohnungen für x €
vermietet werden können. Die Bank geht im besten Fall recht einfach
vor und schaut, ob sich das Objekt selbst trägt. Wenn dies so ist,
sollte nichts gegen eine Finanzierung sprechen. Wenn das Objekt sich nicht
trägt, prüft die Bank verstärkt (macht sie sonst auch) die
eigene privat Situation. Wenn die Bank dann der Meinung ist, dass selbst
bei Mietausfall nicht gleich eine finanzielle Schieflage entsteht, ist
mit einer Finanzierung zu rechnen.
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Ratschlag:
Wenn die Bank einer Finanzierung nicht zustimmt, sollte man nicht
etliche Banken anfragen. Denn dann ist das Zeichen eines Faktors
welcher nicht stimmt sehr groß. Immobilien als Anlage sollte
immer dann angegangen werden, wenn die Banken kein Risiko sehen und
die Mieterträge die mtl. Belastung mindestens decken. Selbst
dann besteht ein Restrisiko, denn es fallen ja auch weiter Renovierungen
und laufenden Kosten an. Daher, genau kalkulieren ist die halbe
Miete.
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